Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила составления договора ипотеки на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.
Взыскание долга за счёт залога
Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.
Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.
Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.
Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.
Пoдлeжит ли гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвop ипoтeки
Дo 2014 гoдa гocyдapcтвeннaя peгиcтpaция дoгoвopa ипoтeки в Pocpeecтpe былa oбязaтeльным ycлoвиeм oфopмлeния cдeлки. 1 июля 2014 гoдa в зaкoнoдaтeльcтвo PФ были внeceны пoпpaвки, кoтopыe измeнили пopядoк peгиcтpaции зaлoгa и пepexoд пpaв кpeдитopa к дpyгoмy лицy. Bce ипoтeчныe cдeлки, кoтopыe oфopмляютcя пocлe 2014 гoдa, нe пoдлeжaт гocpeгиcтpaции. Bмecтo этoгo, в opгaны Pocpeecтpa пpoвoдят cooтвeтcтвyющyю пpoцeдypy пo oтнoшeнию к нeдвижимocти, кoтopaя пepeдaeтcя в ипoтeкy.
Пpoцeдypa peгиcтpaции пpaв нa нeдвижимocть в Pocpeecтpe — этo юpидичecкий aкт, кoтopый пoдтвepждaeт фaкт oбpeмeнeния нa имyщecтвo. Пpaвoвыe ocнoвы peгиcтpaции зaфикcиpoвaны в зaкoнe № 367-Ф3 «O внeceнии измeнeний в чacть пepвyю ГК PФ и пpизнaнии yтpaтившими cилy oтдeльныx зaкoнoдaтeльныx aктoв (пoлoжeний зaкoнoдaтeльныx aктoв) PФ.
Кpoмe oтмeны peгиcтpaции ипoтeчнoгo дoгoвopa, пpoцeдypa пpeтepпeлa cлeдyющиe измeнeния:
✅ дoпoлнитeльныe coглaшeния пo cдeлкe нe пoдлeжaт peгиcтpaции;
✅ гocпoшлинa oплaчивaeтcя пo кaждoй peгиcтpaциoннoй oпepaции, a знaчит пo кaждoмy oбъeктy нeдвижимocти, кoтopый включeн в cдeлкy;
✅ фaкт гocpeгиcтpaции пoдтвepждaeт cooтвeтcтвyющaя oтмeткa в ипoтeчнoм дoгoвope, a пpи пpoвeдeнии кpeдитнoй oпepaции в cилy зaкoнa — в дoкyмeнтe, кoтopый пoдтвepждaeт пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть;
✅ для oфopмлeния coглacиe cyпpyгa зaлoгoдaтeля нe тpeбyeтcя.
На что обратить внимание перед покупкой земельного участка
Гражданам, подобравшим идеальный участок (по их собственному мнению), перед заключением сделки нужно заострить внимание на существенных факторах, которые через годы могут оказать значительное влияние на формирование цены приобретаемого земельного надела. Рассмотрим эти моменты детальней:
- Первоначально познакомьтесь с будущими соседями и задайте вопросы относительно текущих дел на данной территории. Следует ненавязчиво узнать о безопасности местности, качестве земли и прочих важных тонкостях, информация о которых доступна лишь тем людям, которые некоторое время проживали в этой местности. Выясните, какие факторы местной земли они считают недостатками, а какие достоинствами.
- После этого займитесь самостоятельным изучением прилегающей к вашему участку территории. Обратите внимание на наличие подъездных путей и коммуникаций и поинтересуйтесь у жителей, есть ли вблизи производственные базы, способные засорять окружающую среду.
- Не лишним будет изучить размещенную в СМИ информацию. К примеру, в интернете или в свежей прессе можно найти интересные статьи относительно той местности, в которой вы покупаете земельный надел. В электронных и печатных изданиях могут быть сведения об экологических проблемах местности или обостренной криминальной обстановке.
Специфика договора залога недвижимого имущества
Данный вид ипотеки отличает комплекс важных особенностей, предусматривающих:
- Право заемщика на строительство. Это выражается в том, что на участке, находящемся в залоге, он может возводить любые постройки, и для этого уведомлять кредитора не требуется.
- Право финансово-кредитного учреждения без согласия залогодержателя возводить на принадлежащем ему земельном наделе здания.
- Если на земле, которая сдается в виде ипотечного залога, имеются сооружения и здания, то права кредиторов будут распространяться на них тоже. Но здесь есть немаловажный момент – отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земле, осуществляется только с согласия держателя залога.
- Нужно понимать, что ликвидность земельных участков существенно ниже квартир, и по этой причине банк будет настаивать на том, чтобы проценты по кредиту были максимально высокие.
- После того как ипотечный договор будет подписан, у заемщика появляются законные права на возведенные на участке строения. Данная норма отражает принцип земельного права, суть которого заключается в единстве судьбы земельного надела и связанного недвижимого имущества. Данный принцип описан в пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ.
- Невозможно сделать залогом лишь часть земельного участка, так как в случае приобретения гражданином доли в долевой или совместной собственности, она может быть гарантом ипотеки только после того, как будут собраны дополнительные бумаги. Финансово-кредитное учреждение потребует оформить согласие всех остальных собственников долей земельного надела.
Договор купли-продажи земельного участка
г. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Ипотека на землю может быть предоставлена только в том случае, если объект залога отвечает принятым в кредитной организации требованиям.
Критерии, предъявляемые к земельному участку с домом, в каждом банке свои. Они направлены на оценку ликвидности залогового имущества:
- Земельный участок находится в границах населенного пункта или не более определенного расстояния от города.
- В место расположения объекта развита инфраструктура.
- Надел можно использовать для возведения объекта ИЖС.
- Земля зарегистрирована в Росреестре, имеется кадастровый номер, четко определены границы.
Как оформить документы
Помимо стандартных нюансов, обычных при оформлении любых кредитов, есть у процедуры оформления земельной ипотеки и свои специфические особенности. Участок выбирается заранее, ещё до подачи заявления. Информация об этом участке предоставляется в ту организацию, где предполагается оформить кредит. После этого специалисты на месте изучают его ликвидность. Если она не высока, то это может стать причиной повышения процентной ставки.
Ипотечный договор получает порядковый номер. Также указывается место и дата оформления. При этом заполняются необходимые документы, прописываются права и обязанности сторон, обязательства по исполнению условий договора.
Также устанавливается тип и уровень ответственности сторон за нарушение соглашения, срок действия договора, причины для его расторжения. При необходимости оговариваются дополнительные условия, указываются необходимые реквизиты. Обычно банки берут на себя разъяснение всех пунктов подписываемого соглашения.
Оформление ипотеки и подготовка договора купли-продажи
Вышли на сделку. В назначенное время продавцы и покупатели приехали в банк.
В один день риэлторы-покупатели оформили ипотечный договор (по времени это заняло около 2х часов), затем открыли аккредитивный счет в присутствии продавцов (открытие аккредитива заняло еще час). На этом счету разместили всю сумму (часть денег – первоначальный взнос (20%), который внес покупатель, а часть (остальные 80%) – ипотечные средства Сбербанка).
По условиям аккредитива – деньги продавцы получают только тогда, когда право собственности перейдет к покупателю. То есть, после предоставления подтверждающего документа — оригинала договора-купли продажи с отметкой Росреестра (с синей печатью) о том, что договор ипотеки и договор купли продажи зарегистрирован. (По закону эти два договора регистрируются одновременно, о чем ставится отметка на экземпляре продавца и покупателя).
Далее, в этот же день поехали — в МФЦ, чтобы сдать документы для дальнейшей регистрации.
Риэлторы очень переживали, что сделка не пройдет регистрацию и будет приостановлена. Приводили массу примеров таких моментов еще на стадии покупки, и склоняли продавцов к тому, чтобы те написали доверенность на какого-то «волшебного регистратора», чтобы он смог совершать за них все действия купли-продажи.
Мои соседи-продавцы отказались писать подобную доверенность, дабы избежать мошеннических действий.
В итоге, риэлторы покупатели со своей стороны оплатили труд этих «секретных регистраторов — помощников», которые по доверенности от лица покупателя отвезли и сдали вместе с продавцами документы в МФЦ на регистрацию сделки.
Как моим соседям, по секрету сказали риэлторы, эти регистраторы-помощники за определенную плату (от 30 до 70 тыс. руб.) подают документы именно в то «окно», в котором регистрация пройдет успешно.
Возможно это правда, возможно и нет, но по факту сделка прошла без нарушения сроков и без всяких приостановок.
Перед тем как получить ипотеку на земельный участок, нужно убедиться, что выбранный вами участок подходит под все условия банка. В зависимости от банка они могут немного меняться, поэтому обязательно уточняйте требования.
Какие требования могут быть к заемщику:
-
Возраст от 18 или 21 лет и до пенсионного возраста;
-
Гражданство Российской Федерации;
-
Регистрация в том регионе, где находится отделение банка;
-
Хорошая кредитная история;
-
Постоянная работа. Рабочий стаж на последнем месте должен быть больше 1 года;
-
Стабильный доход, позволяющий совершать ежемесячный платеж без задержек;
-
Первоначальный взнос от 20%.
Какие требования могут быть к земельному участку:
-
На участке должно быть разрешено строительство;
-
Участок должен иметь границы и пройти межевание;
-
Около участка должны находится инженерные сети;
-
Участок не может входить в природоохранную зону;
-
Участок не может находиться вблизи мест вредных отходов, мусорных свалок и т.д.;
-
Участок должен находиться в пределах 100 км (в некоторых регионах меньше — до 30 км.) от офиса банка, где вы хотите взять ипотечный кредит;
-
Размер участка должен быть от 6 до 60 соток;
-
Наличие дороги, по которой можно доехать до участка в любое время года.
В каком случае могут отказать в ипотеке на землю?
-
Низкий доход;
-
Долги;
-
Плохая кредитная история;
-
Участок не соответствует предъявленным требованиям.
Ипотека на земельный участок
Почти все банки предлагают заемщикам кредитование для покупки дома или квартиры.
Но правительство Российской Федерации начало ориентировать кредитные учреждения на выдачу займов клиентам для приобретения земельных участков под строительство дома.
Некоторые российские банки стали разрабатывать программы, по которым заемщик сможет приобрести участок земли для возведения собственного жилья.
По программе поддержки индивидуального жилищного строительства процентные ставки от 8,6% при первоначальном платеже в 50%. Минимальный первый взнос – 20%.
Сэкономить на процентной ставке можно еще больше, если участвовать в программе сельского ипотечного кредитования.
В этом случае ставки там могут быть даже ниже 3%, если выбрать местность, которая входит в специальный реестр, утвержденный Правительством РФ.
Сельская ипотека →
Порядок получения займа
При оформлении ипотеки на землю без построек на ней лучше поступать по определенной схеме. Все банки при работе с заявкой будут предлагать отдельные условия. Каждое из финансовых учреждений при оформлении договоров соблюдает определенные правила.
Рекомендуется для начала отыскать подходящий вам по условиям банк, после чего приступать к выбору земли. При поиске надо будет принимать в расчет критерии, которые выбранный банк устанавливает для такой недвижимости. Следуя предложенному плану, вы сэкономите время при поисках.
Ипотеку оформят в случае, если потенциальный заемщик собрал и предоставил полный набор документов. Список в разных учреждениях используется приблизительно одинаковый. В него входят:
- Кадастровая выписка на земельный надел;
- Документы, подтверждающие регистрацию права в установленном законом порядке;
- Выписка из ЕГРЮЛ;
- Справки о доходах, получаемых заемщиком;
- Документы, удостоверяющие личность, со стороны каждого из участников сделки.
Суть ипотеки, ее юридическое значение. Риски покупателя при оформлении ипотеки
Ипотека является видом залога и входит в перечень способов обеспечения обязательств. По условиям ипотеки залогодержатель (кредитор) приобретает право удовлетворения своих денежных требований из стоимости заложенного имущества должника. Такое право наступает в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой.
Согласно статьей 130 Гражданского кодекса РФ земельные участки включены в список объектов недвижимого имущества. Таким образом, в отношении участков земли также может быть установлена ипотека в качестве способа обеспечения денежного обязательства.
Ипотека в отношении земельного участка в настоящее время не получила такого распространения, как на объекты жилья. Это вызвано особенностями оборота участков земель, который зависит от характеристик земли, ее целевого назначения и видов разрешенного пользования.
Законодательные и банковские ограничения
Учитывая специфику объекта залога – землю с невозможностью просчёта её реальной стоимости через короткий промежуток времени кредитные организации перестраховываются в части ограничения сроков, максимально вводимых первоначальных взносов и категории участка.
Статья 63 закона № 102-ФЗ в редакции от 02.08.2019г. содержит прямой запрет на ипотеку земельных участков:
- находящихся в государственной и муниципальной собственности за исключением относящихся к комплексному освоению для целей жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного банковским учреждением;
- имеющих площадь меньше установленного нормативными документами региональных властей размера.
Иных законодательных ограничений нормативные акты не содержат, поэтому решение об ипотеке на покупку земельного участка принимает финансовая организация. Учитывая специфичность залогового имущества, несформированность земельного рынка в регионах страны, влекущие проблемы с определением реальной ценности в недалёком будущем, банки считают землю активами низкой ликвидности.
На положительный исход предоставления ипотечного кредита на земельный участок влияет:
- Вхождение территории в состав земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Отследить перемену статуса прочих земель проблематично и требует трудозатрат кредитных учреждений, в связи с чем ипотека на земельные участки для ИЖС – любимый вид земельной ипотеки, предоставляемой финансовыми организациями.
- Месторасположение земли. Для ряда банков оптимальным считается стокилометровая зона от населённого пункта, некоторые сужают радиус до 30-ти км.
- Наличие подъездных путей, дающих возможность добраться в любое время года независимо от погодных условий.
- Запрет на отнесение территории к резервной, лесоохраной или парковой зоне, что послужит отказом в кредите на приобретение земельного участка.
- Присутствие инженерных коммуникаций: водоотведения, водоснабжения, электричества и газообеспечения.
- Площадь участка должна находиться в интервале от 6-ти до 50-ти соток.
Ипотека на земельный участок и строительство дома не считается стандартной процедурой, поскольку мало проверена на практике и несёт коммерческие риски ввиду возможного загрязнения региона, открытия вредных производств вблизи, снижая первоначальную стоимость.